أحكامأحكام نقض في الإيجارات
خلو التكليف بالوفاء من بيان بداية الفترة التي لم يوفي عنها الأجرة. أثره. بطلان التكليف
إذ كان البين من التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن بتاريخ ../ ../ .... أنه وإن كان قد تضمن تاريخ نهاية الفترة التي لم تسدد عنها الأجرة إلا أنه قد خلا من تاريخ بدايتها، فإن هذا التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر لا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتجهيله، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى التكليف المشار إليه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
جلسة 24 من ديسمبر سنة 2008
برئاسة السيد القاضي/ إبراهيم الضهيري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ عبد الله فهيم، ربيع عمر، نبيل فوزي نواب رئيس المحكمة وعلي شرباش.
الطعن رقم 17610 لسنة 76 القضائية ,المكتب فني - مدني السنة 59 – صـ 869
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده بصفته أقام على الطاعن الدعوى رقم ...... لسنة 2000 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالباً الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 20/12/1961 وإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وإلزامه بأن يؤدي الأجرة المتأخرة
وقال بياناً لدعواه إنه بموجب ذلك العقد استأجر مورث الطاعن العين محل النزاع بغرض السكنى لقاء أجرة شهرية مقدارها مبلغ 150 جنيه زيدت إلى مبلغ 165.200 جنيه اعتباراً من 1/4/1997
وإذ امتنع عن سداد تلك الأجرة حتى 31/3/2000 ومقدارها مبلغ 914.11 جنيه فضلاً عن تغييره الغرض من استعمال العين إلى عيادة طبية ورفضه إعادته إلى ما كان عليه وقت التعاقد بعد قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 رغم إنذاره بذلك بتاريخ 30/5/2000 فقد أقام الدعوى.
حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 119 ق القاهرة.
ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره النهائي قضت بتاريخ 8/11/2006 بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات.
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يجوز لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توفرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن
وكان مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً، فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، ويعتبر التكليف متعلقاً بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به
ويقصد بهذا التكليف إعذار المستأجر للوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة بما يوجب أن يذكر فيه بداهة اسم كل من المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب بها على نحو ينفي الجهالة عنه ويكفي في هذا الشأن بيان الأجرة الواجب أداؤها عن مدة التعاقد والفترة التي لم تسدد عنها.
لما كان ذلك، وكان البين من التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن بتاريخ 30/5/2000 أنه وإن كان قد تضمن تاريخ نهاية الفترة التي لم تسدد عنها الأجرة إلا أنه قد خلا من تاريخ بدايتها فإن هذا التكليف يكون قد وقع باطلاً حابط الأثر لا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتجهيله
وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى التكليف المشار إليه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام.
لما كان ما تقدم وكان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن هي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام، تسري بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها، وكان النص في المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:- أ- ...... ب- ...... ج- ...... د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة"
يدل على إن إخلاء العين المؤجرة للتغيير في وجه استعمالها رهين بتوفر الإضرار بسلامة المبنى وثبوت ذلك بموجب حكم قضائي نهائي مما مؤداه أنه لا يجوز إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إذا ما غير في وجه استعمالها طالما لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير يلحق ضرر بسلامة المبنى
ولا يغير من ذلك الحكم بعدم دستورية نص المادة 19 بفقرتيها من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين – كلياً أو جزئياً - إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة تجعل من مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء
وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 سالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، ورتب على القضاء بعدم دستورية النص سالف الذكر وجوب الإخلاء لمجرد تغيير استعمال العين دون موافقة المؤجر، رغم أنه لا خلاف بين طرفي النزاع على عدم توفر شروط إعمال نص الفقرة (د) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981
فضلاً عن خلو الأوراق من صدور حكم قضائي نهائي بثبوت ضرر لحق سلامة المبنى من جراء هذا التغيير، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه أيضاً لهذا السبب المتعلق بالنظام العام دون حاجة لبحث أسباب الطعن الواردة بالصحيفة.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، وكان الحكم بعدم القبول يتساوى في النتيجة مع الحكم برفض الدعوى، فإنه يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم ..... لسنة 119 ق القاهرة برفض وتأييد الحكم المستأنف.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق