ثقافة قانونية
اجراءات رفع دعوى صحة ونفاذ البيع حتى صدور الحكم
كيف تحصل على حكم بصحة ونفاذ البيع ؟ وما هي شروطها وكيف تباشر الدعوى
بدايةً يجب أن تكون دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مقبولة ولا تكون كذلك إلا إذا توافرت فيها ثلاث شروط :
الشرط الأول : أن يكون التسجيل الناقل للملكية ممكناً.
لا يمكن إجبار المدين على تنفيذ الالتزام عيناً إلا إذا كان ممكناً
فلا يحكم للمشتري بصحة ونفاذ البيع إلا إذا كان انتقال الملكية اليه وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين
وبالتالي لا يجوز الحكم بصحة التعاقد إذا كان البائع غير مالك للعقار لأن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا أن كان البائع مالكاً.
- ولا يجوز للمحكمة في حالة توالي البيوع أن تحكم بصحة تعاقد المشتري الأول إذا سبق المشتري الثاني في التسجيل.
الشرط الثاني : الوفاء بكامل الثمن.
البيع عقد ملزم للجانبين لا يجوز فيه إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية برفع دعوى صحة ونفاذ البيع مالم يكن المشتري نفسه قد أوفى بالتزاماته وأهمها دفع الثمن
وإلا جاز للبائع أن يدفع بعدم قيام المشتري بتنفيذ التزاماته
كما أنه إذا صدر حكم نهائي في دعوى صحة التعاقد دون الفصل في أمر الباقي من الثمن ، فإن ذلك لا يمنع البائع من المطالبة به ، أو طلب فسخ العقد بدعوى جديدة لاختلاف دعوى صحة التعاقد عن دعوى الفسخ سبباً وموضوعاً.
الشرط الثالث: وجوب تسجيل صحيفة الدعوى.
إن الحكم بصحة ونفاذ العقد يقوم مقام تسجيل العقد من حيث انتقال ملكية العقار إلى المشتري إذا قام المشتري بتسجيل الحكم بالصحة والنفاذ.
ولما كان نظر الدعوى والحكم فيها يستغرق عادةً وقتاً يمكن فيه للبائع التصرف مرة أخرى في العقار بالبيع أو الرهن أو غير ذلك، في مواجهة المشتري
وحماية للمشتري من هذه التصرفات أوجب المشرع بالمادة 11 من قانون التسجيل العقاري شهر دعوى صحة التعاقد بتسجيل صحيفتها بعد إعلانها وقيدها بجدول المحكمة
وبذلك يصبح المشتري في مأمن من تصرفات البائع
وعند حصول المشتري على حكم بصحة ونفاذ عقد البيع يأُشر بمنطوق الحكم النهائي على هامش تسجيل الصحيفة ، وعندها يكون الحكم حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة وليس تاريخ الحكم.
- وعلى ذلك فإن حماية المشتري عملياً لا تنشأ إلا من الوقت الذي يقوم فيه بتسجيل صحيفة الدعوى على النحو السابق .
وعليه فإن كل من بيده عقد بيع وخاصة عقود البيع العقارية إذا وفى بالتزاماته وتعنت الطرف الآخر في تسجيل البيع
فإن لكل طرف الحق في إلزام الطرف الآخر بتسجيل البيع واستصدار حكم من المحكمة بصحة ونفاذ عقد البيع من خلال دعوى صحة التعاقد وفقاً للقواعد السابق شرحها.
كيفية رفع دعوى الصحة والنفاذ :
أولاً : شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ :
• يتم تقديم طلب للشهر العقاري متضمنا بيانات القطعة او العقار موضوع عقد البيع برقم طلب .
• يرسل الطلب بعد تقديم طلب الشهر العقاري الى هيئة المساحة لبحثة .
• عقب سداد رسم كشف التحديد المساحي ، يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار او قطعة الارض موضوع الطلب المقدم .
• يقوم المهندس بتحرير بيان مساحي للقطعة او العقار موضوع الطلب .
• يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحي الى الشهر العقاري .
ثانياً : رفع الدعوى :
• يتم استلام البيان المساحي المحرر من الشهر العقاري .
• يتم كتابة دعوى صحة ونفاذ ( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التي ترفع فيها الدعوى على اساس الثمن المكتوب في عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالاتي :
أولاً : يجب احضار كشف عوائد للعقار او قطعة الأرض .
ثانياً : يتم اعمال نص المادة 37 من قانون المرافعات والتي تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى الدعاوى التي يرجع فى تقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة .
• اذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار Hربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته) متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة ومتضمنا رقم الطلب الخاص فى الشهر العقاري .
• يتم تقديم العريضة الى الشهر العقاري لمراجعتها وتأخذ ختم صالح للشهر (ختم اللوتس)
• بعد ذلك يتم تقديم العريضة الى مصلحة الشهر العقاري الرئيسي لتقدير الامانة القضائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب فى عقد البيع .
• يحرر ايصال بالمبلغ المفروض فقط دون فع لهذا المبلغ .
• نأخذ صحيفة الدعوى وايصال تقدير الامانة القضائية وترفع الدعوى فى المحكمة المختصة بالطرق العادية للرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا اليها رسم الأمانة القضائية .
• يجب الاحتفاظ بإيصال دفع الامانة القضائية لأننا سنحتاج الى ارفاقه بالمشروع النهائي .
• بعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها .
• يتم التقديم على صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان وتكتب على عقود خاصة بالشهر العقاري ( العقد الأخضر المعتمد ويطلب من الشهر العقاري )
• يتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقاري الرئيسية ( التي قدرت فيها الامانة القضائية ) مع ايصال دفع الامانة القضائية .
• بعد 10 أيام تقريباً يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة .
ثالثاً : كيفية مباشرة الدعوى :
فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم العريضة المشهرة التي تم استلامها من الشهر العقاري .
مكلفة بالقطعة او العقار موضوع البيع .
ملحوظة :
لتفادى مصاريف الدعوى كان يتم الاتفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقديم محضر صلح فى القضية والحاقه بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذي
وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم
أهم أحكام النقض المتعلقة بدعاوي صحة ونفاذ عقد البيع :
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لا تسقط بالتقادم والبائع ملتزم بضمان عدم التعرض للمشترى وهو التزام أبدي لا يسقط بالتقادم ويتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر ، ولا يجوز للبائع ان يتملك المبيع بعد بيعه بعقد عرفي بوضع اليد المدة الطويلة .
قضت محكمة النقض بالاتي :
ان التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه – وفقاً للمادة 439 من القانون المدني – التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض، وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسبة للملكية.
لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن مورثة المطعون ضدهم باعت لمورثه أطيان التداعي بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 14/11/1969 الذي قدمه أمام محكمة أول درجة واستند إليه الخبير في تقريره ولم يطعن عليه منهم بثمة مطعن وأنهم يلتزمون بضمان عدم التعرض له بوصفهم ورثة البائعة في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه فهو التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر وينتقل من البائع إلى ورثته
وإذ أيد الحكم المطعون فيه الحكم الابتدائي في قضائه بطرده من أطيان التداعي على سند من أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل وعقد البيع العرفي لا ينقل الملكية وغير نافذ في مواجهتهم وأن وضع يده بلا سند من القانون وهو رد منه لا يواجه هذا الدفاع فضلاً على أن التزام مورثة المطعون ضدهم بالضمان المتولد عن عقد البيع سالف البيان يقتضي امتناعهم عن المطالبة بالطرد بما يعيب الحكم المطعون فيه بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع مما جره إلى مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.
( النقض المدني - الطعن رقم 7529 - لسنة 74 قضائية - تاريخ الجلسة 25-3-2015)
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق